Масова оцінка та податок на нерухомість
Ключові слова:
масове оцінювання, інтелектуальний аналіз даних, аналітика ринку нерухомості, регресійно- кореляційний аналіз, факторний аналіз, кластерний аналіз, модель ринкового ціноутворення, адаптивні алгоритми, автоматизоване оцінювання, податок на нерухомістьАнотація
Постановка проблеми. Держава на законодавчому рівні закріпила визначення ринкової вартості з метою оподаткування під час здійснення угод з нерухомістю як обов’язкове. Це зумовлює необхідність розроблення методології процедури автоматизованого оцінювання для визначення оцінювальної вартості об’єкта на базі його ринкової вартості з метою виконання вимог об’єктивності, однаковості й узгодженості отриманих результатів для проведення оціночних процедур, а також мінімізації впливу суб’єктивного фактора. Для вирішення цієї проблеми застосовано спеціальні прийоми та методи масового оцінки і статистичної обробки інформації з застосуванням інформаційних технологій, які призначені для використання у сфері оцінки майна та майнових прав.
Мета статті - розроблення концепції автоматизованої оцінювання за трьома підходами, основою якого є адаптивні гібридні моделі ринкового ціноутворення різних сегментів ринку нерухомості, створені на базі програмно-реалізованого адаптивного алгоритму визначення ринкової вартості з використанням результатів багаторівневої аналітики ринку нерухомості.
Висновок. Для досягнення поставленої мети були розвинені і використані концепції, що лежать в основі комп'ютеризованого масового оцінювання. Базисом цієї концепції є адаптивні гібридні моделі ціноутворення в різних сегментах ринку нерухомості України. Завдання виконано шляхом застосування розроблених програмно-реалізованих адаптивних алгоритмів для визначення ринкової вартості за трьома оціночними підходами з використанням результатів багаторівневого аналізу ринку нерухомості. Запропоновано корисну модель автоматизованого оцінювання, відповідно до якої реалізована комп'ютеризація оціночних процедур на базі розроблених програмно-реалізованих адаптивних алгоритмів. Наукова новизна запропонованої корисної моделі підтверджується патентом на корисну модель і авторським правом на програмний продукт.
Посилання
Voronin V.O., Lyantse E.V. and Mamchyn M.M. Analityka rynku nerukhomosti: metodologiia ta pryntsypy suchas- noi otsinky [Real Estate Market Analysis: Methodology and principles of modern evaluation]. Lviv: Magnoliia 2006, 2014, 304 p. (in Ukrainian).
Voronin V.A., Litvin M.A., Lyantse E.V. and Lobur N.I. Ekspress-otsenka i statisticheskiy analiz zhiloy nedvizhimosti g. L'vova (Programny produkt ekspress-otsenka) [Express-evaluation and statistical analysis of residential real estate in Lviv (program-product and express evaluation)]. Vіsnyk otsіnky [Bulletin of evaluation]. 2008, no. 2(26), pp. 50-58. (in Russian).
Voronin V.A. and Lyantse E.V. Otsenka nedvizhimosti sravnitel'nym i dokhodnym podkhodami na osnove metodologii prostranstvenno-parametricheskogo analiza i modelirovaniya rynka [Real estate valuation by comparative and income approaches based on the methodology of space-parametric analysis and simulation of market]. Aktual'nye voprosy otsenki biznesa i nedvizhimosti pri zaloge v banke, otchuzhdenii i dlya finansovoy otchetnosti [Actual business evaluation items and real estate as mortgageat in the bank, alienation and for financial reporting ]. Ukr. o-vo otsenschikov [Ukrainian community of evaluator]. Yalta, 2011, pp. 103-120. (in Russian).
Voronin V.O. Problemy informatsiynogo zabezpechennya otsinochnykh protsedur [Problems of information provid- ing of evaluation procedures]. Nerukhomi obiekty kulturnoi spadshchyny: investytsii v zberezhennia, dosvid otsinky, zakonodavche reguliuvannia [Objects of cultural heritage: investments for preservation, evaluation experience, legislative regulation]. In-t pidpryiemnytstva ta perspektyvnykh tekhnologiy, Nats. un-tu «Lvivs'ka politekhnika»[The Institute of business and innovative technology, National university"Lviv Polytechnic"]. Lviv, 2012, pp. 67-69. (in Ukrainian).
Voronin V.O. and Kostyk A.V. Rol i mistse analityky rynku v otsinochnykh protsedurakh [Role and place of analytic
of market in evaluation procedures]. Visnyk PDABA [Bulletin of PSACEA]. Dnipropetrovsk, 2012, no. 12, pp. 27-
(in Ukrainian).
Voronin V.O., Kostyk A.V. and Guselnikov A.S. Avtomatyzovana systema vyznachennia otsinochnoi vartosti [Automated system for determining of the evaluation value]. Pat. 88098 Ukraina: MPK G 06 F 17/00.
Kostyk A.V. and Voronin V.O. Kompiuterna programa «Programnyi kompleks avtomatyzovana masova ta indyvidualna otsinka nerukhomosti»: Svidotstvo pro reiestratsiiu avtorskogo prava na tvir № 50862 [The computer program "Program complex-automated mass and individual valuetion of real estate": Certificate of registration of copyright № 50862]. (in Ukrainian).
Gribovskiy S.V. and Sivets S.A. Matematicheskie metody otsenki stoimosti nedvizhimogo imushchestva [Mathematical methods of valuation of real estate]. Moscow, Finansy i statistika, 2008, 368 p. (in Russian).
Gribovskiy S.V., Fedotova M.A., Sternik G.M and Zhitkov D.B. Ekonomiko-matematicheskie modeli otsenki nedvizhimosti [Economic and mathematical models of real estate valuation]. Finansy i kredit [ Finance and credit]. 2005, no 3(171), pp. 24-43. (in Russian).
Kalinina N.V., Kochetkov Yu.V. and Ovsyannikov V.A. Massovaya otsenka [Mass evaluation]. Tsentr analiza rynkov nedvizhimosti [Centre for analysis of real estate markets]. Available at: http://crea.ru/newcrea/Articles/mass_est/mass_est/mass_est.htm.
Kochetkov Yu.V. O roli i zadachakh komp'yuterizovannoy massovoy otsenki v Rossii [About the role and tasks of a computerized mass appraisal in Russia]. RWAY: informatsionno-analiticheskiy byulleten' rynka nedvizhimosti [RWAY: information-analytical bulletin of real estate market]. 1998, no 35(2), pp. 107-111. (in Russian).
Leyfer L.A. and Kashnikova Z.A. Informatsionnoe obespechenie rossiyskoy otsenki. Strategiya vykhoda iz tupika [Softwear of Russian evaluation. The strategy to break the deadlock]. Privolzhskiy tsentr finansovogo konsaltinga i otsenki [Privolghsk center of financial consulting and evaluation]. 2006. Available at: http://www.pcfko.ru/research25.html#1.
Neyman E.I. Informatsionnaya analiticheskaya sistema massovoy i individual'noy otsenki nedvizhimosti na osnove "Cloud Computing" – "Oblachnye vychisleniya" [Information and analytical system of mass and individual valua- tion of real estate on the basis of "Cloud Computing"]. Available at: http://www.myshared.ru/slide/96319/.
Ekkert J.K. Organizatsiya otsenki i nalogooblozheniya nedvizhimosti [The valuation and taxation of real estate]. Moscow Akademiya otsenki, 1997.
Rumyantsev S.I. Ekonomiko–matematicheskoe modelirovanie massovoy otsenki ob'ektov nedvizhimosti. Cand. Diss. [Economic and mathematical modeling of mass valuation of real estate. Ph. D. Thesis]. Moscow, 2002, 173 p. (in Russian).
Ul'yanin A.V. Teoreticheskie i prakticheskie aspekty massovoy otsenki nedvizhimosti kak bazy nalo-gooblozheniya [Theoretical and practical aspects of mass valuation of real estate as a base of taxation]. Rossiyskoe predprinimatel'stvo [Russian Entrepreneurship]. 2003, no. 1(37), pp. 37-44. (in Russian).
##submission.downloads##
Номер
Розділ
Ліцензія
Автори, які публікуються у цьому журналі, погоджуються з наступними умовами:
Автори залишають за собою право на авторство роботи та передають журналу право першої публікації на умовах ліцензії Creative Commons Attribution License, яка дозволяє іншим особам вільно розповсюджувати опубліковану роботу з обов'язковим посиланням на авторів оригінальної роботи та першу публікацію роботи у цьому журналі.
Автори мають право самостійно укладати додаткові угоди щодо неексклюзивного розповсюдження наукової роботи у тому вигляді, в якому вона була опублікована цим журналом (наприклад, розміщувати роботу в електронному сховищі), за умови збереження посилання на першу публікацію роботи у цьому журналі.
Політика журналу передбачає можливість розміщення авторами рукопису в мережі Інтернет (наприклад, у електронних сховищах інформації або на веб-сайтах), оскільки це сприяє виникненню продуктивної наукової дискусії та позитивно позначається на динаміці цитування опублікованої роботи (див. The Effect of Open Access).
Договір про передачу авторського права
