Mass appraisal and real estate taxation

V. О. Voronin, E. V. Lyantse

Abstract


Raising of problem. The government at the legislative level fixed the definition of market value for tax purposes as mandatory in the implementation of real estate transactions. In order to meet the requirements of ob- jectivity, uniformity and consistency of the results obtained during the evaluation procedures, as well as minimize the influence of subjective factors, there is a need to develop a methodology for evaluating an automated procedure for determining the estimated value of the property based on its market value. To solve this problem, we use special tech- niques and methods of mass appraisal that incorporates computer-supported statistical analyses, such as multiple re- gression analysis and adaptive estimation procedure for use in the field of property valuation and property rights.

Pur- pose. Realization of this goal involves the development of the concept of a computer-assisted mass appraisal. The basis of this concept is an adaptive hybrid models of market pricing in different market segments that incorporates software adaptive algorithms for determining the market value by the three evaluation approaches using the results of a multi-level real estate market analysis. It was proposed the utility automated valuation models which is intended for the implementation of a computerized real estate valuation based on the developed software adaptive algorithms.

Conclusion. To achieve this goal have been developed and used concepts underlying of computerized mass appraisal. The basis of this concept is adaptive hybrid pricing models in various segments of the real estate market of Ukraine. The problem is solved by the application of the developed software-based adaptive algorithms for determining the market value of three evaluation approaches using the results of a multi-level analysis of the real estate market. It was pro- posed the model of automated appraisal, according to it was implemented computerization of appraisal procedures on the basis of the developed software-based adaptive algorithms. Originality of the proposed utility model is confirmed by patent of Ukraine and copyright law to the software.


Keywords


mass appraisal; Data Mining; real estate market analysis; regression and correlation analysis; factor analysis; cluster analysis; adaptive software algorithms; computer-assisted mass appraisal system; market-based pricing model; real estate taxation

References


Voronin V.O., Lyantse E.V. and Mamchyn M.M. Analityka rynku nerukhomosti: metodologiia ta pryntsypy suchas- noi otsinky [Real Estate Market Analysis: Methodology and principles of modern evaluation]. Lviv: Magnoliia 2006, 2014, 304 p. (in Ukrainian).

Voronin V.A., Litvin M.A., Lyantse E.V. and Lobur N.I. Ekspress-otsenka i statisticheskiy analiz zhiloy nedvizhimosti g. L'vova (Programny produkt ekspress-otsenka) [Express-evaluation and statistical analysis of residential real estate in Lviv (program-product and express evaluation)]. Vіsnyk otsіnky [Bulletin of evaluation]. 2008, no. 2(26), pp. 50-58. (in Russian).

Voronin V.A. and Lyantse E.V. Otsenka nedvizhimosti sravnitel'nym i dokhodnym podkhodami na osnove metodologii prostranstvenno-parametricheskogo analiza i modelirovaniya rynka [Real estate valuation by comparative and income approaches based on the methodology of space-parametric analysis and simulation of market]. Aktual'nye voprosy otsenki biznesa i nedvizhimosti pri zaloge v banke, otchuzhdenii i dlya finansovoy otchetnosti [Actual business evaluation items and real estate as mortgageat in the bank, alienation and for financial reporting ]. Ukr. o-vo otsenschikov [Ukrainian community of evaluator]. Yalta, 2011, pp. 103-120. (in Russian).

Voronin V.O. Problemy informatsiynogo zabezpechennya otsinochnykh protsedur [Problems of information provid- ing of evaluation procedures]. Nerukhomi obiekty kulturnoi spadshchyny: investytsii v zberezhennia, dosvid otsinky, zakonodavche reguliuvannia [Objects of cultural heritage: investments for preservation, evaluation experience, legislative regulation]. In-t pidpryiemnytstva ta perspektyvnykh tekhnologiy, Nats. un-tu «Lvivs'ka politekhnika»[The Institute of business and innovative technology, National university"Lviv Polytechnic"]. Lviv, 2012, pp. 67-69. (in Ukrainian).

Voronin V.O. and Kostyk A.V. Rol i mistse analityky rynku v otsinochnykh protsedurakh [Role and place of analytic

of market in evaluation procedures]. Visnyk PDABA [Bulletin of PSACEA]. Dnipropetrovsk, 2012, no. 12, pp. 27-

(in Ukrainian).

Voronin V.O., Kostyk A.V. and Guselnikov A.S. Avtomatyzovana systema vyznachennia otsinochnoi vartosti [Automated system for determining of the evaluation value]. Pat. 88098 Ukraina: MPK G 06 F 17/00.

Kostyk A.V. and Voronin V.O. Kompiuterna programa «Programnyi kompleks avtomatyzovana masova ta indyvidualna otsinka nerukhomosti»: Svidotstvo pro reiestratsiiu avtorskogo prava na tvir № 50862 [The computer program "Program complex-automated mass and individual valuetion of real estate": Certificate of registration of copyright № 50862]. (in Ukrainian).

Gribovskiy S.V. and Sivets S.A. Matematicheskie metody otsenki stoimosti nedvizhimogo imushchestva [Mathematical methods of valuation of real estate]. Moscow, Finansy i statistika, 2008, 368 p. (in Russian).

Gribovskiy S.V., Fedotova M.A., Sternik G.M and Zhitkov D.B. Ekonomiko-matematicheskie modeli otsenki nedvizhimosti [Economic and mathematical models of real estate valuation]. Finansy i kredit [ Finance and credit]. 2005, no 3(171), pp. 24-43. (in Russian).

Kalinina N.V., Kochetkov Yu.V. and Ovsyannikov V.A. Massovaya otsenka [Mass evaluation]. Tsentr analiza rynkov nedvizhimosti [Centre for analysis of real estate markets]. Available at: http://crea.ru/newcrea/Articles/mass_est/mass_est/mass_est.htm.

Kochetkov Yu.V. O roli i zadachakh komp'yuterizovannoy massovoy otsenki v Rossii [About the role and tasks of a computerized mass appraisal in Russia]. RWAY: informatsionno-analiticheskiy byulleten' rynka nedvizhimosti [RWAY: information-analytical bulletin of real estate market]. 1998, no 35(2), pp. 107-111. (in Russian).

Leyfer L.A. and Kashnikova Z.A. Informatsionnoe obespechenie rossiyskoy otsenki. Strategiya vykhoda iz tupika [Softwear of Russian evaluation. The strategy to break the deadlock]. Privolzhskiy tsentr finansovogo konsaltinga i otsenki [Privolghsk center of financial consulting and evaluation]. 2006. Available at: http://www.pcfko.ru/research25.html#1.

Neyman E.I. Informatsionnaya analiticheskaya sistema massovoy i individual'noy otsenki nedvizhimosti na osnove "Cloud Computing" – "Oblachnye vychisleniya" [Information and analytical system of mass and individual valua- tion of real estate on the basis of "Cloud Computing"]. Available at: http://www.myshared.ru/slide/96319/.

Ekkert J.K. Organizatsiya otsenki i nalogooblozheniya nedvizhimosti [The valuation and taxation of real estate]. Moscow Akademiya otsenki, 1997.

Rumyantsev S.I. Ekonomiko–matematicheskoe modelirovanie massovoy otsenki ob'ektov nedvizhimosti. Cand. Diss. [Economic and mathematical modeling of mass valuation of real estate. Ph. D. Thesis]. Moscow, 2002, 173 p. (in Russian).

Ul'yanin A.V. Teoreticheskie i prakticheskie aspekty massovoy otsenki nedvizhimosti kak bazy nalo-gooblozheniya [Theoretical and practical aspects of mass valuation of real estate as a base of taxation]. Rossiyskoe predprinimatel'stvo [Russian Entrepreneurship]. 2003, no. 1(37), pp. 37-44. (in Russian).


GOST Style Citations


Воронін В. О. Аналітика ринку нерухомості: методологія та принципи сучасної оцінки : монографія / В. О. Воронін, Е. В. Лянце, М. М. Мамчин. – Львів : Магнолія 2006, 2014. – 304 с.

 

Экспресс-оценка и статистический анализ жилой недвижимости г. Львова (Программный продукт экспресс- оценка) / В. А. Воронин, М. А. Литвин, Э. В. Лянце, Н. И. Лобур // Вісник оцінки. – 2008. – № 2(26) – С. 50-58.

 

Воронин В. А. Оценка недвижимости сравнительным и доходным подходами на основе методологии пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка / В. А. Воронин, Э. В. Ленце // Актуальные вопросы оценки бизнеса и недвижимости при залоге в банке, отчуждении и для финансовой отчетности : материалы XVI Междунар. науч.-практ. конф., Ялта, 22-25 сентября 2011 г / Укр. о-во оценщиков – Ялта, 2011. – С. 103-120.

 

Воронін В. О. Проблеми інформаційного забезпечення оціночних процедур / В. О. Воронін // Нерухомі об'єкти культурної спадщини: інвестиції в збереження, досвід оцінки, законодавче регулювання : матеріали 5-ої міжнар. конф., Львів, 22-23 листопада 2012 р. / Ін-т підприємництва та перспективних технологій Нац. ун-ту «Львівська політехніка» / Львів, 2012. – С. 67-69.

 

Воронін В. О. Роль і місце аналітики ринку в оціночних процедурах / В. О. Воронін, А. В. Костик // Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури : зб. наук. пр. – Дніпропетровськ, 2012. – № 12. – С. 27-33.

 

Автоматизована система визначення оціночної вартості : пат. 88098 Україна : МПК G 06 F 17/00 / Воронін В. О., Костик А. В., Гусельніков А. С. (Україна). – № u 2013 12793, заявл. 04.11.2013 ; опубл. 25.02.2014, Бюл. № 4. – 4 с.

 

Комп’ютерна програма «Програмний комплекс автоматизована масова та індивідуальна оцінка нерухомості» : свідоцтво про реєстрацію авторського права на твір / Костик А. В., Воронін В. О. – № 50862 ; дата реєстрації 22.08.2013.

 

Грибовский С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества / С. В. Грибовский, С. А. Сивец ; под ред. С. В. Грибовского, М. А. Федотовой – Москва : Финансы и статистика, 2008. – 368 с.

 

Экономико-математические модели оценки недвижимости / Грибовский С. В., Федотова М. А., Стерник Г. М, Житков Д. Б. // Финансы и кредит. – 2005. – № 3(171). – С. 24-43.

 

Калинина Н. В. Массовая оценка / Н. В. Калинина, Ю. В. Кочетков, В. А. Овсянников // Центр анализа рын- ков недвижимости. – Режим доступа: http://crea.ru/newcrea/Articles/mass_est/mass_est/mass_est.htm.

 

Кочетков Ю. В. О роли и задачах компьютеризованной массовой оценки в России / Ю. В. Кочетков // RWAY : информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости. – 1998. – № 35(2). – С. 107-111.

 

Лейфер Л. А. Информационное обеспечение российской оценки. Стратегия выхода из тупика / Л. А. Лейфер, З. А. Кашникова // Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. – 2006. – Режим доступа: http://www.pcfko.ru/research25.html#1.

 

Нейман Е. И. Информационная аналитическая система массовой и индивидуальной оценки недвижимости на основе "Cloud Computing" – "Облачные вычисления" : [презентация] / Е. И. Нейман. – Режим доступа: http://www.myshared.ru/slide/96319/.

 

Организация оценки и налогообложения недвижимости : в 2 т. : пер. с англ. / под общ. ред. Дж. К. Эккерта. – Москва : Академия оценки, 1997. – (Энциклопедия оценки).

 

Румянцев С. И. Экономико-математическое моделирование массовой оценки объектов недвижимости : дис. ... канд. экон. наук : 08.00.13 / Сергей Игоревич Румянцев. – Москва, 2002. – 173 c.

 

Ульянин А. В. Теоретические и практические аспекты массовой оценки недвижимости как базы налогообложения / А. В. Ульянин // Российское предпринимательство. – 2003. – № 1(37). – С. 37-44.



Refbacks

  • There are currently no refbacks.